פעולה במקרקעין, ככלל, מהווה אירוע מס בגינו קמה חבות לשלם מס שבח ומס רכישה, למעט במקרים בהם שיעור המס פטור. כלל זה חל אך ורק במקרים בהם אותה פעולה במקרקעין או באיגוד מקרקעין מהווים "מכירה".
לצד מרבית המקרים המהווים את הכלל, ישנן פעולות רבות במקרקעין שאינן מהוות "מכירה". המשמעות – אין חובת דיווח לרשויות המס ואין חבות במס רכישה ובמס שבח. אין הכוונה להעברה ללא תמורה, שם הצדדים חייבים בדיווח ולעיתים בתשלום מס, אלא למקרים אחרים.
על אף שאין חובה לדווח על הפעולות שיפורטו, במקרים רבים קיים קושי לזהות את המקרה שאינו מהווה "מכירה" ולאבחן אותו בהתאם למצב העובדתי כפטור.
נפרט חלק מהפעולות הנפוצות שאינן מהוות "מכירה" ולפיכך – אינן חייבות בדיווח ואינן חייבות במס שבח ומס רכישה, כדלקמן:
1. הורשה אינה "מכירה" – בפטירת אדם והורשת נכסי המקרקעין שלו ליורשיו, אין חובת דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין ולפיכך, אין חבות מס כלשהי. נציין כי בעבר, במקרים כאלו, חל מס עיזבון בהתאם לשווי נכסי המקרקעין אך לאחר ביטולו של חוק מס עיזבון משנת 1981, אין חבות מס. יחד עם זאת, במכירת נכסי המקרקעין ע"י היורשים, קיימת חובת דיווח ובמקרים מסוימים אף חובת תשלום מס ולכן – מדובר על דחיית מס בלבד שכן היורש ישלם בעתיד את המס, ככל שלא יהיה זכאי לשימוש בפטורים.
2. חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים אינה "מכירה" – על מנת שחלוקת נכסי מקרקעין של העיזבון לא תהווה "מכירה" חייבת בדיווח ובמס, עליה לעמוד בשני תנאים עיקריים במצטבר:
2.1. להוות חלוקה ראשונה – תנאי זה נתון לפרשנות ויש לבחון כל מקרה ספציפי בהתאם לעובדות המקרה;
2.2. תשלומי האיזון בין היורשים ביחס לנכסי העיזבון יהיו אך ורק מתוך העיזבון.
נציין, כי מקרה שבו קיימים שני עיזבונות, יראו בהם כעיזבון אחד אם לפני פטירתם המורישים היו בני זוג או ילד והורה וכן, בתנאי שטרם הסתיימה חלוקת העיזבונות.
3. העברה אגב גירושין אינה "מכירה" – העברת זכויות במקרקעין או באיגוד מקרקעין הנעשית עפ"י פס"ד שניתן אגב הליכי גירושין, בין אחד מבני הזוג לבן הזוג האחר או בין בני הזוג לילדיהם, לא תהווה "מכירה" חייבת בדיווח או בתשלום מס.
4. הקניית זכויות במקרקעין למינויי בית משפט –הקניית זכויות במקרקעין או באיגוד לגורמים אשר מונו ע"י בית המשפט לתפקידים - אפוטרופוס, כונס נכסים, מפרק ונאמן (לא במובן של סעיף 69 לחוק אלא מינוי בית משפט) - לא יהוו "מכירה" חייבת בדיווח או בתשלום מס.
לסיכום, בכל המקרים האמורים לעיל, על אף שאין חובת דיווח לרשויות המס, מוצע לדווח על פעולות אלה לרשויות המס בכל זאת על מנת שבמרשמי רשות המיסים יירשמו הנכסים על שם בעליהם המעודכנים ולא ע"ש הבעלים הקודמים. ככל שאין רצון לדווח על אותה פעולה, יש לוודא שאותה הפעולה במקרקעין לא מהווה "מכירה".
