חוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת נכסי מקרקעין של אדם בירושה עם מותו (הורשה) - לא תיחשב מכירה לצורכי מיסוי.
מכירה ע"י היורשים לצד ג' - ככל שהיורשים יבחרו למכור את הזכויות במקרקעין שירשו מהמוריש לצד ג', מכירה זו תיחשב לכל דבר ועניין, כלומר, המכירה תהיה חייבת במס שבח בהתאם לנתוני הנכס, בהתאם לנתונים ההיסטוריים שהנכס התקבל בידי המוריש (מתנה/הורשה/רכישה) וכן בהתאם לזכאותם האישית של היורשים.
חלוקת העיזבון בין היורשים
ככל שהיורשים יחליטו לחלק ביניהם את נכסי העיזבון שהוריש להם המוריש ובחלוקת נכסי העיזבון תינתן בין היורשים תמורה בכסף או בשווה כסף מחוץ לנכסי העיזבון, האיזונים שינתנו ייחשבו כ"מכירה" ובגינם תחול חובת דיווח למנהל מיסוי מקרקעין וישולם בגינם – מס רכישה (ע"י משלם הכסף) ומס שבח (ע"י מקבל הכסף).
יחד עם זאת, ככל שהיורשים יחליטו לחלק ביניהם את נכסי העיזבון שהוריש להם המוריש, על מנת שחלוקה זו לא תהווה "מכירה", כלומר לא יידרש לדווח עליה למשרדי מיסוי מקרקעין ולא ישולם עליה מס, על היורשים לעמוד בכל התנאים הבאים:
1. לא ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף מחוץ לנכסי העיזבון –
1.1. החלוקה בין היורשים לא חייבת להיות תואמת להורשה לפי הצוואה ובאפשרות יורש אחד לוותר לטובת יורש אחר או להקטין את חלקו לטובת יורש אחר וזאת ללא חובת דיווח ומיסוי, ככל שלא ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף. יחד עם זאת, נטל הראיה במקרה בו קיימים פערי שווי מהותיים ללא הסבר סביר היא על כתפי היורשים להראות שהחלוקה נעשתה ללא תמורה שמקורה מחוץ לנכסי העיזבון. מקרה בו רשות המיסים אישרה מראש חלוקה לא שוויונית הוא עיזבון שכלל שתי דירות מגורים (ללא כספים): דירה אחת אותה קיבל היורש הראשון אשר שוויה היה פי 3 יותר מהדירה האחרת אותה קיבל היורש השני. החלוקה הלא שוויונית נומקה בכך שהיורש הראשון התגורר בדירה זו שנים רבות עם משפחתו טרם פטירת המורישה בסמוך למגורי המורישה ששהתה עימו במהלך השבוע.
1.2. יודגש כי ככל שתינתן תמורה מחוץ לנכסי העיזבון, הדבר לא "ילכלך" את כל העיזבון והמיסוי יחול רק על החלק היחסי שנמכר בתמורה לכסף/שווה כסף.
2. חלוקת נכסי העיזבון תהווה חלוקה ראשונה – חלוקת הנכסים בסמוך לאחר מועד הפטירה היא חלוקה ראשונה. במקרים בהם החלוקה נעשית לראשונה שנים לאחר מועד פטירת המוריש, עולה השאלה האם יש לראות בה כחלוקה ראשונה. מקרה בו רשות המיסים סירבה לאשר מראש חלוקה כזו כחלוקה ראשונה הוא מקרה בו ילדי ונכדי המנוחה ביקשו להכיר בחלוקה לאחר כ-40 שנה כחלוקה ראשונה. באותו מקרה בעיזבון שני בנייני דירות במושע שדמי השכירות מהם נכנסי לחשבון אחד ממנו חולקו ההכנסות באופן יחסי לכל יורש. במהלך השנים חלק מילדי המנוחה נפטרו, במהלך השנים בוצעו עסקאות מסוג של מתנות וחכירות לילדי היורשים. נקבע שבמקרה זה, לאור פרק הזמן הממושך, התנהלות היורשים בהתאם לצו הירושה במשך עשרות שנים ולאור העובדה שחלק מהנכסים נמכרו או יוחדו ליורשים, לא ניתן לקבוע חלוקה זו כחלוקה ראשונה.
3. חלוקת מספר עיזבונות כעיזבון אחד – אפשרות זו נועדה להקל כך שתשלומי איזון מעיזבון אחד בתמורה לקבלת זכויות במקרקעין מעיזבון אחר לא ייחשבו כ"מכירה". התנאים לכך שהעיזבונות ייחשבו כעיזבון אחד הם שני תנאים:
- לפני פטירתם היו המורישים בני זוג או ילד והורהו;
- טרם הסתיימה חלוקת העיזבונות.
בעניין זה מתעוררת שאלת זיהוי המוריש. לא פעם ישנה שרשרת הורשות במסגרתה עולה השאלה האם יש לראות את כל שרשרת העיזבונות כ"עיזבון אחד". מקרה בו ביקשו נישומים אישור מראש לחלוקה של שני עיזבונות כ"עיזבון אחד" – אבי משפחה נפטר והוריש את נכסיו לאשתו ובנותיו. שנים לאחר פטירתו, נפטרה דודה שלו ובצוואתה הורישה לו את כל נכסיה. מכיוון שבמועד פטירתה הוא כבר נפטר, התעוררה השאלה האם ניתן לראות את נכסי עיזבון הדודה כעיזבונו של האב כך שניתן לחלק את כלל הנכסים של הדודה והאב כ"עיזבון אחד". במקרה זה רשות המיסים החליטה שלא לראות את נכסי עיזבון דודתו של האב ואת נכסי עיזבונו של האב כ"עיזבון אחד" וזאת משום שהאב מעולם לא ירש את נכסי הדודה ולפיכך, עם מותו, הם לא עברו לילדיו במסגרת עזבונו. ההחלטה נבעה מכח פרשנותו של חוק הירושה לפיו במקרה זה יורשיו של האב הם יורשי דודתו לעניין עיזבונה.
כמו כן, מאחר והאב והדודה אינם בני זוג או ילד והורהו, לא ניתן לראות בשני עיזבונות אלה כעיזבון אחד.
חלוקת נכסי מקרקעין וכספים בעיזבון דורשת אבחנה ותיכנון מוקדם לצורך תוצאות דלות מיסוי במקרים רבים. לעיתים, טרם היוועצות בנושא, עלולים היורשים לבצע חלוקה ראשונה מבלי שהבינו את משמעויות המס לכך ולכן, על עוה"ד להסביר ליורשים את האפשרויות העומדות בפניהם.
