פטור ממס רכישה לדירת מגורים - הכללים, הסכנות והפתרונות

  • WhatsApp
  • Facebook Social Icon

תוכן עניינים

הקדמה

;חובת הדיווח וחובת תשלום המס ברכישת זכות במקרקעין-

;חובת הדיווח המקוון ברכישת זכות במקרקעין-

;שיעורי מס רכישה לנכסים שהם דירות מגורים ונכסים שאינם מהווים דירות מגורים-

מדרגות מס רכישה לזכות שאינה דירה-                    

מדרגות מס רכישה לדירות מגורים-                          

        מדרגות מס רכישה של דירה יחידה                                 

מדרגות מס רכישה של דירה נוספת                                 

 

סדר המאמר

התנאים המצטברים לקבלת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה

תנאי 1 – "דירת המגורים" "היחידה" של הרוכש ושל התא המשפחתי שלו      

 תנאי 2 – הגדרת "דירת מגורים" לעניין מס הרכישה      

תנאי 3 - מהי "דירה יחידה" לעניין קבלת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה      

דירה יחידה*                    

דירה חליפית*                    

 :החלטות מיסוי לעניין התחייבות הרוכש למכור את הדירה הישנה                              

האם פירוק תא משפחתי במסגרתו הדירה עברה לאחד מבני הזוג ייחשב-                                           

עמידה בהתחייבות המוכר למכור את הדירה תוך המועד הרלוונטי                                           

האם מימוש התחייבות המנוחה למכור ייעשה ע"י מנהל העיזבון לאחר פטירתה ייחשב כעמידה בהתחייבות למכור-                                           

דירה יחידה על אף קיומה של דירת קבוצת רכישה                              

תנאי 4 - ​הרוכש הוא תושב ישראל. התייחסות לרוכש תושב חוץ     

הקלות נוספות לקבלת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה - מכוח הוראת ביצוע 3/2013    

 סיכום    

חובת הדיווח המקוון.jpg

במכירת זכות במקרקעין הרוכש יהיה חייב בדיווח על רכישת המקרקעין ובתשלום המס החייב בגין רכישת מקרקעין

 

 -הדיווח ייעשה בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין ויכלול את כל הפרטים הבאים

 ;פרטי הזכות שנרכשה-

;פרטי העסקה-

;התמורה ששולמה תמורת הזכות במקרקעין-

;מועד רכישת הזכות-

;סכום המס המגיע ודרך חישובו-

.זכאות לפטור או להנחה מהמס החל-

 :בצירוף לדיווח עם כל הפרטים לעיל חובה לצרף, החל מכניסת חובת הגשת הדיווח המקוון לתוקף, את טופס הצהרת אימות פרטים - 7005 או 7009, לפי העניין

 

טופס 7005

טופס 7009

:2017-המשמעות של הטפסים הם בהתאם לכללי מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון), התשע"ח-

הצהרת אימות פרטים" - טופס המודפס על דף נייר ושנקבע לפי סעיף 112 לחוק שבו החייב חתם כי הוא מאשר את הדיווח המקוון שדיווח מגיש המסמך, ושעורך דין או עובד הרשות אימת את חתימתו בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותו והסביר לו את מהות ההצהרה ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהחייב חותם מרצונו

שיעורי מס הרכישה מורכבים ממדרגות מס רכישה לרוכשי "דירת מגורים" ומשיעור מס רכישה לרוכשי "זכות במקרקעין" שאינה דירת מגורים

מדרגות מס רכישה לזכות שאינה דירה - רוכש זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים יחוייב במס רכישה בשיעור של 6% משווי הזכות או 5% במידה וביחס לזכות יש תכנית המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים וזאת בתנאי שעד שנתיים מיום הרכישה התקבל

.היתר הבנייה כאמור

מדרגות מס רכישה לדירת מגורים - ביחס לרכישת דירת המגורים, קיימות שתי אפשרויות עיקריות: מדרגות מס רכישה של "דירה יחידה", מדרגות

.('מס רכישה של דירה נוספת. בנוסף לשתי האפשרויות כאמור, ניתנות מדרגות מס רכישה מיוחדות לרוכשים מיוחדים (נכה, עולה, מוסד ציבורי וכו

שיעורי מס הרכישה ל"דירה יחידה" ול"דירה נוספת" בהתאם להוראת ביצוע 1/2018

  • רוכש של דירת מגורים יחידה מיום 16.1.18 ועד ליום 15.1.19 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן

על חלק השווי שעד 1,664,520 ש"ח לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,664,520  ש"ח ועד 1,974,335 ש"ח 3.5%

על חלק השווי העולה על 1,974,335 ש"ח ועד 5,093,535 ש"ח 5%

על חלק השווי העולה על 5,093,535 ש"ח ועד 16,978,450 ש"ח - 8%

חלק השווי העולה על 16,978,450 ש"ח 10%

  • רוכש של דירת מגורים נוספת מיום 16.1.18 ועד ליום 15.1.19 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן

על חלק השווי שעד 5,095,570 ש"ח 8%

על חלק השווי העולה על 5,095,570 ש"ח – 10%

 
 
 
 
 
השכרה (1).jpg
1.jpg
מוסד ציבורי.jpg

מאמרנו זה יעסוק בכללי המסגרת לרוכש אשר ייהנה ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, זאת תוך הבנת הכללים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),  תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "תקנות מס רכישה"), זיהוי

.הסכנות הנפוצות והפתרונות שניתן ליישם בנושא

1.jpg

:ובהרחבה

לצורך קבלת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה יש לעמוד בכל התנאים המצטברים בהתאם לפירוט כדלקמן

תנאי 1 -האם במועד רכישת "דירת המגורים" זו "הדירה היחידה" של הרוכש והתא המשפחתי שלו (בן או בת זוג, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד וילדיה

מתחת לגיל 18 שנים שטרם נישאו). לעניין זה, על אף בעלות של בן זוג בדירת מגורים תוך הפרדה רכושית יוכל בן הזוג האחר לרכוש את דירתו וליהנות

ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה על דירת המגורים הנרכשת

(ראה קישור למאמר https://bit.ly/2I5Olve)

-------------------------------------------------

?תנאי 2 -מהי "דירת המגורים" לעניין מס רכישה

דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה תיחשב דירה רק אם קיימת התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה

.זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים

.המבחן הקובע לעניין מס הרכישה הוא המבחן הסובייקטיבי, כוונת הרוכש לייעד את הדירה למגורים תוך זמן סביר ממועד הרכישה או מבחן השימוש בפועל

-------------------------------------------------

?תנאי 3 - מהי "דירה יחידה" לעניין קבלת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה

הדירה היחידה - דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל וזאת גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת

.לפני ה-1.1.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3) לחוק – 1/3 בדירת מגורים או 1/2 בדירת ירושה

חזקת הדירה החליפית: אם הרוכש מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה במהלך ה-18 החודשים שלאחר רכישת דירת

.יד 2, ייהנה ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה ובמקרה שרכש דירה מקבלן, יעמדו לרשותו 12 חודשים ממועד מסירת החזקה של הדירה לידיו בפועל

:נביא לעניין ההתחייבות של הרוכש למכור את הדירה הישנה תוך התקופה הרלוונטית 2 החלטות מיסוי מעניינות

?האם פירוק תא משפחתי במסגרתו הדירה עברה לאחד מבני הזוג ייחשב עמידה בהתחייבות המוכר למכור את הדירה תוך המועד הרלוונטי

בני זוג זוג רכשו דירה תוך התחייבות למכור את הדירה הישנה אך בסופו של דבר התגרשו וחילקו ביניהם את שתי הדירות - הגבר קיבל את הדירה הישנה

.והאישה את הדירה החדשה

:החלטה

נקבע בהחלטת המיסוי שפירוק התא המשפחתי ייחשב כמימוש של הדירה הראשונה שאותה התחייבו בני הזוג למכור ועל כן ישולם מס רכישה לפי מדרגותה

.מס רכישה של דירה יחידה

 

?האם מימוש התחייבות המנוחה למכור ייעשה ע"י מנהל העיזבון לאחר פטירתה ייחשב כעמידה בהתחייבות למכור

.פלונית רכשה דירה תוך התחייבות למכור את דירתה הישנה

.בתוך תקופת ההתחייבות הרוכשת נפטרה ועיזבונה עבר לאגודה מסויימת

.מנהל העיזבון מכר את הדירה הישנה טרם חלוף התקופה הנדרשת ממועד רכישת הדירה החדשה ע"י המנוחה

:החלטה

נקבע בהחלטת המיסוי שאין לראות במכירת הדירה ע"י מנהל עיזבון המנוח עמידה בהתחייבות המנוחה. התוצאה קשה במיוחד שמדובר בתנאי שאינו תלוי

.ברוכשת אלא בכוח עליון ועל אף התערבותו של כוח עליון זה התקיים התנאי ע"י מנהל העיזבון

 

דירה יחידה על אף קיומה של דירת קבוצת רכישה – ביום 5/6/2018 אושר התיקון לפיו אדם שבניית דירת קבוצת הרכישה שלו עוכבה, כלומר - טרם החלה או חל עיכוב מהותי בבנייתה (תוך 4 שנים ממועד רכישתה) או נתקעה (הדירה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש תוך 6.5 שנים ממועד רכישתה), ואין לו דירות נוספות מלבדה, יוכל לרכוש דירה נוספת לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה – להרחבה על הטבה זו יש ללחוץ על הקישור https://bit.ly/2JjunAX

-------------------------------------------------

תנאי 4 - הרוכש הוא תושב ישראל לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק; סכנה – לעניין זה יש לשים לב שלשון החוק ועמדת רשויות המס אינן מאפשרות לתושב חוץ אשר אין לו דירות במדינת ישראל ובמדינת תושבותו לקבל מדרגות מס רכישה של דירה יחידה. הפתרון – יחד עם זאת, אנחנו חושבים כי קיים ביסוס חוקי עקיף לדרישת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה בידי תושבי חוץ להם אין דירות

.נוספות בישראל ובמדינת תושבותם

:קיימות הקלות נוספות בסוגיות מס רכישה הבאות

הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה- 

רכישה של שיעור/חלק נוסף בדירת מגורים יחידה- 

רוכש שאין לו דירות מגורים, ורוכש בו זמנית לראשונה, יותר מדירה אחת-

 

      https://bit.ly/2N034c8 לקריאה מורחבת בעניין ההקלות בקישור

לסיכום, הזכאות למדרגות מס הרכישה לדירה היחידה ברכישת דירה מחייבת עמידה בתנאים רבים. קבלת הזכאות אינה פשוטה כפי הנראה ממעוף

.הציפור ויש לערוך בדיקות מקיפות לצורך קבלת הוודאות למען הרוכש ו/או המוכר

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
מס רכישה מופחת.jpg

© 2018 by רועי עזרא, עו"ד