היבטי מס רכישה לדירות מגורים

מוסד מס הרכישה מורכב משני סוגי מיסוי: מדרגות מס רכישה לרוכשי "דירת מגורים" ומשיעור מס רכישה לרוכשי זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים.

מדרגות מס רכישה לזכות שאינה דירה - רוכש זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים יחויב במס רכישה בשיעור של 6% משווי הזכות או 5% במידה וביחס לזכות יש תכנית המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים וזאת בתנאי שעד שנתיים מיום הרכישה התקבל היתר הבנייה כאמור.

מדרגות מס רכישה לדירת מגורים - ביחס לרכישת דירת המגורים, קיימות שתי אפשרויות עיקריות: (א) מדרגות מס רכישה של "דירה יחידה";

(ב) מדרגות מס רכישה של דירה נוספת.

בנוסף לשתי האפשרויות כאמור, ניתנות מדרגות מס רכישה מיוחדות לרוכשים מיוחדים (נכה, עולה, מוסד ציבורי וכו').

מאמרנו זה יעסוק בכללי המסגרת לרוכש אשר ייהנה ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, זאת תוך הבנת הכללים בחוק מיסוי מקרקעין, בתקנות מיסוי מקרקעין, זיהוי הסכנות הנפוצות והפתרונות שניתן ליישם בנושא.

התנאים המצטברים לזכאות של מדרגות מס רכישה של דירה יחידה הם כדלקמן:

1. תנאי הסף – "דירת המגורים" "היחידה" של הרוכש ושל התא המשפחתי שלו;

2. הגדרת "דירת מגורים" לעניין מס הרכישה;

3. מהי "דירה יחידה" לעניין קבלת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה? ביחס לתנאי זה נרחיב על 2 החלטות מיסוי לעניין התחייבות הרוכש למכור את הדירה הישנה ונרחיב על "דירה יחידה" על אף קיומה של דירת קבוצת רכישה.

4. הרוכש הוא תושב ישראל. התייחסות לרוכש תושב חוץ.

5. הקלות נוספות בסוגיות מס רכישה הבאות:

· הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה;

· רכישה של שיעור/חלק נוסף בדירת מגורים יחידה;

· רוכש שאין לו דירות מגורים, ורוכש בו זמנית לראשונה, יותר מדירה אחת.

ובהרחבה:

לצורך קבלת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה יש לעמוד בכל התנאים המצטברים בהתאם לפירוט כדלקמן:

1. האם במועד רכישת "דירת המגורים" זו "הדירה היחידה" של הרוכש והתא המשפחתי שלו (בן או בת זוג, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד וילדיהם מתחת לגיל 18 שנים שטרם נישאו). לעניין זה, על אף בעלות של בן זוג בדירת מגורים תוך הפרדה רכושית יוכל בן הזוג האחר לרכוש את דירתו וליהנות מממדרגות מס רכישה של דירה יחידה על דירת המגורים הנרכשת (ראה קישור למאמר https://bit.ly/2I5Olve).

2. מהי "דירת המגורים" לעניין מס רכישה?

(א) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה תיחשב דירה רק אם קיימת התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;

(ב) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.

המבחן הקובע לעניין מס הרכישה הוא המבחן הסובייקטיבי, כוונת הרוכש לייעד את הדירה למגורים תוך זמן סביר ממועד הרכישה או מבחן השימוש בפועל. בנוסף, יש לייחס חשיבות לפסיקה שניתנה לאחרונה (פסקי דין בעניין שטיין / עניין גיא / עניין עליזה גבאי), אמנם לעניין מס שבח, אך משפיעה רבות גם על היבטי מס הרכישה – להרחבה בעניין זה בקישור: https://bit.ly/39wawIo‏.

3. מהי "דירה יחידה" לעניין קבלת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה?

(א) הדירה היחידה - דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל וזאת גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה-1.1.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3) לחוק – 1/3 בדירת מגורים או 1/2 בדירת ירושה;

(ב) חזקת הדירה החליפית: אם הרוכש מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה במהלך ה-18 החודשים שלאחר רכישת דירת יד 2, ייהנה ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה ובמקרה שרכש דירה מקבלן, יעמדו לרשותו, לצורך מכירת הדירה הישנה, עד 12 חודשים ממועד מסירת החזקה של הדירה לידיו בפועל;

נביא לעניין ההתחייבות של הרוכש למכור את הדירה הישנה תוך התקופה הרלוונטית 2 החלטות מיסוי מעניינות:

- האם פירוק תא משפחתי במסגרתו הדירה עברה לאחד מבני הזוג ייחשב עמידה בהתחייבות המוכר למכור את הדירה תוך המועד הרלוונטי?

בני זוג זוג רכשו דירה תוך התחייבות למכור את הדירה הישנה אך בסופו של דבר התגרשו וחילקו ביניהם את שתי הדירות - הגבר קיבל את הדירה הישנה והאישה את הדירה החדשה.

נקבע בהחלטת המיסוי שפירוק התא המשפחתי ייחשב כמימוש של הדירה הראשונה שאותה התחייבו בני הזוג למכור ועל כן ישולם מס רכישה לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה.

- האם מימוש התחייבות המנוחה למכור ייעשה ע"י מנהל העיזבון לאחר פטירתה ייחשב כעמידה בהתחייבות למכור?

פלונית רכשה דירה תוך התחייבות למכור את דירתה הישנה.

בתוך תקופת ההתחייבות הרוכשת נפטרה ועיזבונה עבר לאגודה מסויימת.

מנהל העיזבון מכר את הדירה הישנה טרם חלוף התקופה הנדרשת ממועד רכישת הדירה החדשה ע"י המנוחה.

נקבע בהחלטת המיסוי שאין לראות במכירת הדירה ע"י מנהל עיזבון המנוח עמידה בהתחייבות המנוחה. התוצאה קשה במיוחד שמדובר בתנאי שאינו תלוי ברוכשת אלא בכוח עליון ועל אף התערבותו של כוח עליון זה התקיים התנאי ע"י מנהל העיזבון.

(3) דירה יחידה על אף קיומה של דירת קבוצת רכישה – תיקון מס' 93 לחוק מיסוי מקרקעין קבע כי אדם שבניית דירת קבוצת הרכישה שלו עוכבה, כלומר, טרם החלה או חל עיכוב מהותי בבנייתה (תוך 4 שנים ממועד רכישתה) או נתקעה (הדירה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש תוך 6.5 שנים ממועד רכישתה), ואין לו דירות נוספות מלבדה, יוכל לרכוש דירה נוספת לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה – להרחבה על הטבה זו יש ללחוץ על הקישור: https://bit.ly/2JjunAX.

4. הרוכש הוא תושב ישראל לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק; סכנה – לעניין זה יש לשים לב שלשון החוק ועמדת רשויות המס אינן מאפשרות לתושב חוץ אשר אין לו דירות במדינת ישראל ובמדינת תושבותו לקבל מדרגות מס רכישה של דירה יחידה. הפתרון –אנו סבורים כי קיים ביסוס חוקי עקיף לדרישת מדרגות מס רכישה של דירה יחידה בידי תושבי חוץ להם אין דירות נוספות בישראל ובמדינת תושבותם.

קיימות הקלות נוספות בסוגיות מס רכישה הבאות:

- הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה

- רכישה של שיעור/חלק נוסף בדירת מגורים יחידה

- רוכש שאין לו דירות מגורים, ורוכש בו זמנית לראשונה, יותר מדירה אחת.

לקריאה מורחבת בעניין ההקלות בקישור - https://bit.ly/2N034c8

לסיכום, הזכאות למדרגות מס הרכישה לדירה היחידה ברכישת דירה מחייבת עמידה בתנאים רבים. קבלת הזכאות אינה פשוטה כפי שמצינו לעיל ויש לערוך בדיקות מקיפות לצורך קבלת הוודאות

.