שיעור מס השבח בעסקאות מקרקעין עלול להגיע לשיעור מס של כ-40% ביחס למקרקעין שנרכשו ביום 1/4/1961 ואילך. יישום מכירת קרקע במסלול הוראת השעה לבניה רוויה (להלן: "הוראת השעה") יכול להפחית את שיעור המס כך שיעמוד על כ-25%! ונסביר:
תקופות השבח לגבי מקרקעין שנרכשו מה-1/4/1961 מתחלקות ל-3 תקופות:
(1) בין 1/4/1961 ל-6/11/2001 – שיעור המס השולי לפי מדרגת המס הגבוהה ביותר (47% לשנת 2019) (להלן: "התקופה הראשונה");
(2) בין 7/11/2001 ל-31/12/2011 – שיעור מס של 20%;
(3) מיום 1/1/2012 ועד ליום המכירה.
ההטבה של הוראת השעה באה לידי ביטוי בהפחתת שיעור המס של התקופה הראשונה משיעור מס של 47% לשיעור מס של 25%.
השאלה הראשונה להישאל היא – מהי תכלית ההטבה? כחלק מהמדיניות של הממשלה לעודד שיחרור קרקעות לבניה למגורים ובניה עליהן תוך תקופה קצרה יחסית, הממשלה מבקשת לעודד את בניית הדירות ע"י הפחתת מס השבח בעסקאות.
תנאי הסף לתחולתה של הוראת השעה הם כדלקמן:
• תחולה, הוארכה עד לחודש 7/2019 - חלה על מכירת זכות במקרקעין בין 1.1.16 – 7.2019 (טרם נמסר המועד המדויק).
• המכירה היא בידי יחיד, לרבות חברה משפחתית ושותפות (לא חלה על חברת בית).
• יום רכישת הזכות במקרקעין - בין 1.4.1961 ל- 6.11.2001.
• על הקרקע ניתן לבנות יחידות למגורים!
מה תנאי הסף לכמות היחידות הנדרשות?
(1) כללי - מכירה של זכות במקרקעין שתכנית הבניה החלה לגביה מתירה בניה על הקרקע של 8 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים;
(2) בעסקת קומבינציה קיימת פרשנות למס' יחידות נמוך יותר כל עוד על מלוא הקרקע הן זו הנמכרת והן זו הנותרת בידי הבעלים ‑ ייבנו 8 דירות מגורים לפחות.
מה המועד הנדרש לסיום הבניה?
לגבי תכניות המתירות בניה של פחות מ‑1,000 דירות:
• כאשר נמכרת זכות שתכנית הבניה שחלה עליה מתירה בנייה של פחות מ‑251 דירות (אך לא פחות מ‑8), יש לסיים את הבנייה בתוך 3.5 שנים מיום המכירה.
• כאשר נמכרת זכות במקרקעין שתכנית הבנייה שחלה עליה מתירה בנייה של 251 דירות ויותר, יש לסיים את הבנייה בתוך 4 שנים מיום המכירה.
לא הסתיימה בניית כל הדירות במועד? ההטבה תינתן על חלק הדירות היחסי שבנייתו הסתיימה.
לגבי תכניות המתירות בניה של מעל 1,000 דירות:
תנאי סף להיקף זה - על הרוכש להיות קבלן או מי שעסקו או חלק מעסקו הוא בניית דירות על קרקע שבבעלותו על ידי קבלן, לשם מכירתן. כמו כן על אותו רוכש להחזיק את הקרקע הנמכרת כמלאי עסקי בידיו.
• התכנית חלה על שטח גדול יותר מהמקרקעין הנמכרים. במקרה זה קבוע תנאי נוסף לפיו ביום המכירה ניתנו היתרי בנייה ללא יותר מ‑10% מהדירות המותרות לבנייה.
• התכנית חלה על המקרקעין הנמכרים בלבד. במקרה זה לא קיימת המגבלה בדבר כמות היתרי הבנייה שניתנה עד ליום המכירה, מכיוון שמלכתחילה מדובר בקרקע פנויה.
חריגים – לא ניתן יהיה לעשות שימוש בהקלת המס לפי הוראת השעה בעסקאות הבאות:
• מכירת זכות ללא תמורה בין קרובים.
• מכירה שחל לגביה פטור ממס ‑ מלא או חלקי.
דוגמא חישובית להוראת השעה:
