דחיית מועד תשלום המס בעסקאות מקרקעין

במסגרת עסקאות מקרקעין שנכרתות בין מוכר לקונה, מסכימים ביניהם הצדדים להסכם על תנאים משפטיים ומסחריים שונים.

לרוב, תשלום מלוא התמורה, מועד קבלת החזקה ותנאים נוספים לא יתקיימו במלואם במועד חתימה על הסכם המכר ורק מספר חודשים לאחר החתימה על הסכם המכר תשולם מלוא התמורה כנגד קבלת כל האישורים הנדרשים והעברת החזקה מהמוכר לקונה.

לאור כך שהסכם מכר כולל מרכיבים שונים אשר רובם לא מתקיימים מיד עם חתימת ההסכם ובעקבות כך ההסכם טרם יצא אל הפועל מבחינה מעשית, סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לדחות את תשלום מס השבח ומס הרכישה למועד בו התקיים אחד מתנאים מסוימים וחשובים בכל הסכם, עליהם נרחיב בהמשך.

לצד האפשרות לדחות את מועד התשלום, יש לזכור שדחיית מועד התשלום אינה קובעת את דחיית "יום המכירה" וכי המועד ממנו תחלנה להיספר ריבית והצמדה לקרן המס הוא, ככלל, תוך 60 ימים מיום המכירה או מיום הפעולה באיגוד מקרקעין ועד מועד תשלום המס. בעניין הריבית וההצמדה לא נרחיב במאמר זה ונייחד לכך בעתיד מאמר נפרד. כמו כן, אין בכך ללמד על חובת הדיווח והמועדים לדיווח בהתאם לסעיף 73 לחוק.

המועד לתשלום קרן המס (בתוספת ריבית והצמדה) הוא המועד בו התקיים אחד התנאים הבאים:

1. התנאי ה-1, החזקה עברה מהמוכר לידי הקונה –

1.1. רשות - המבחן אינו רק מבחן תפיסה פיזי אלא גם במקרים בהם רשאי הקונה לתפוס חזקה, המנהל יראה בכך קיומו של התנאי. לפיכך, מספיקה רשותו של המוכר ומאידך אין באי תפיסתו בפועל של הקונה כדי לא למלא את התנאי.

1.2. נכס פנוי - ככל שניתנה רשות מסוייגת מהמוכר להיכנס לנכס פנוי לצורך נקיטת פעולות מסויימות כגון מדידות, המנהל לא יראה בכך מסירת חזקה. יודגש כי רשות להציב שלט או לבנות תיתפרש, בסבירות גבוהה, כתפיסת חזקה.

1.3. נכס מושכר – ברכישת נכס ע"י השוכר הקיים בנכס, יום עריכת ההסכם ייחשב כיום מסירת החזקה הואיל וכבר במועד חתימת ההסכם השוכר מחזיק בנכס.

2. התנאי ה-2, המועד בו שולמו 40% ו-50% מהתמורה –

2.1. במועד בו ישולם תשלום העולה על 40% מהתמורה, יתקיים התנאי לעניין חובת תשלום מס השבח;

2.2. במועד בו ישולם תשלום העולה על 50% מהתמורה, יתקיים התנאי לעניין חובת תשלום מס הרכישה.

3. התנאי ה-3, המועד בו ניתן יפוי כח מהמוכר לקונה לרשום את הזכות ע"ש הקונה-

3.1. יפוי הכח צריך להיות יפוי כח בלתי חוזר;

3.2. יפוי הכח יינתן לרישום הזכות במקרקעין ע"ש הקונה או לפקודתו;

3.3. כוונת התנאי לעניין מתן יפוי הכח היא העברת יפוי הכח לרוכש או מי מטעמו ולא לשמירה אצל עורך דינו ו/או מי מטעמו בנאמנות. לכן, מוצע להדגיש בהסכם המכר באיזה מועד יועבר יפוי הכח לידי הקונה או בא כוחו.

*יצויין כי האמור לעיל חל גם ביחס לפעולה באיגוד מקרקעין, בהתאמה.

לפיכך, חשוב להיות עירניים ביחס לאפשרות לדחות את תשלום המס ואף חשוב להדגיש זאת בפני הצדדים לעסקה כאשר הם מתכנסים לקבוע את התנאים המשפטיים והמסחריים להסכם, זאת בכפוף לחבות תשלומי ריבית והצמדה.