עדכוני פסיקה במיסוי מקרקעין - גיליון מאי 2019, ועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עוה"ד

להלן סקירה דו-חודשית של פסיקה ועוד בתחום מיסוי מקרקעין:


1. ו"ע (מחוזי חי') 21262-10-17 מיראז' יזמות נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

העוררת חתמה על הסכמי אופציה ייחודית לרכישת מקרקעין, ולאחר מכן סיחרה את האופציה לקבוצת רוכשים. בשלב הבא חתמו בעלי המקרקעין על הסכם למכירת המקרקעין לקבוצת הרוכשים. המנהל טען כי העוררת היא שרכשה את המקרקעין מבעלי הקרקע, ומכרה אותם לקבוצת הרוכשים. הטענה נדחתה על ידי ועדת הערר, אשר קבעה כי עמדת המנהל עומדת בסתירה למהות הכלכלית האמתית שבבסיס העסקה. ועדת הערר קיבלה את העררים גם בעניין סטאר לייט (השרון) (ו"ע 69456-01-18) ובעניין אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ (ו"ע 1596-02-18) במסגרתם נבחנה סוגיה זו.


2. ו"ע (מחוזי מרכז) 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקיען – אזור מרכז

מספר חברות התאגדו לשותפות לצורך ייזום פרויקט תמ"א 38. השותפות התקשרה בהסכם תמ"א עם דיירים במתחם. לאחר מכן התקשרה אחת החברות בשותפות בעסקה למכירת מניותיה. נקבע כי מאחר שבמועד מכירת המניות טרם התקיימו התנאים המתלים בהסכם התמ"א, לא החזיקה השותפות בזכות במקרקעין ועל כן החברה שמכרה את המניות ואשר החזיקה בשותפות, לא החזיקה אף היא זכות במקרקעין. לפיכך, באותו שלב החברה אינה מהווה איגוד מקרקעין והעברת המניות אינה חייבת במס. כן נקבע, כי יום המכירה נדחה גם לגבי הדיירים שעשו שימוש בפטור האישי ממס שבח ולא בפטור התמ"א.


3. ו"ע (מחוזי ב"ש) 7999-08-16 יעקובוביץ נ' רשות המיסים – מנהל מס שבח מקרקעין

בני זוג העבירו במתנה לאביה של בת הזוג זכויות בדירת מגורים במתנה וביקשו לשלם 1/3 מס רכישה לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה. נקבע כי אביה של בת הזוג אינו נכלל בהגדרת קרוב ולכן בני הזוג אינם זכאים להקלה האמורה במס רכישה. ועדת הערר קיבלה את המתווה של המשיב, אשר הקל עם העוררים וסיווג את העסקה כדו שלבית – בשלב הראשון, העברת מחצית הדירה מבן הזוג לבת הזוג (1/3 מס רכישה) ובשלב השני, העברת מלוא הזכויות מבת הזוג לאביה (1/3 מס רכישה).


4. ו"ע (מחוזי ת"א) 29956-06-17 א.ק.מ. דה וינצ'י שותפות מוגבלת נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א

העוררת זכתה במכרז של רמ"י לחכירת מגרש לבנייה בתמורה לתשלום במזומן. לפי תנאי המכרז הוטל על העוררת בנוסף לתכנן ולבנות על חשבונה שטחי מגורים, חניה ועוד. עלות הבנייה הוערכה על ידי שמאי מטעם רמ"י בסכום של כ-42 מיליון ₪. לטענת העוררת, מאחר שמדובר בבנייה עתידית, מס הרכישה בגין תמורה זו צריך להיגזר מהשווי המהוון שלה נכון ליום העסקה. נקבע כי השווי ההוגן של שירותי הבנייה נקבע נכון ליום המכירה, והוא משקלל כבר את כל ההיבטים הכלכליים והעסקיים של העסקה, ביניהם מימד הזמן, ולכן אין מקום לערוך היוון.


5. ו"ע (מחוזי מרכז) 16836-03-17 רוזנבוים נ' מדינת ישראל

התקבלה טענת בני זוג אשר חתמו על הסכם ממון, כי מתקיימת ביניהם הפרדה רכושית לגבי דירה של בן הזוג שנרכשה במהלך הנישואים כדירה חלופית לדירה שהיתה בבעלותו לפני הנישואים, ובה התגוררו בני הזוג וילדיהם. בת הזוג לא שילמה לבן הזוג תמורה בעד המגורים בדירתו. נקבע, כי כאשר הנסיבות מצביעות על כך שהפרדת הרכוש שעוגנה בהסכם הממון היא אמיתית, אין באי התקיימות אחד הקריטריונים להוכחת הפרדה רכושית כדי למנוע סתירה החזקה.


6. ו"ע (מחוזי ת"א) 56292-05-16 סער נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב

העוררים מכרו את מלוא זכויותיהם במקרקעין הכוללים דירת מגורים וזכויות בנייה נוספות. עובר לחתימה על הסכם המכירה, נחתם ביניהם הסכם שיתוף שקבע כי הבעלות בדירה שייכת לעוררת 1 והבעלות בזכויות הבנייה הנוספות שייכת ליתר העוררים, וזאת בניגוד ליחס הזכויות הרשום בלשכת רישום המקרקעין. נקבע, כי אין להכיר בהסכם השיתוף היות שכל תכליתו היא הפחתת מס בלתי נאותה. בנוסף, ביחס למחלוקת אודות שווי דירת המגורים והשטח שלה, אימה ועדת הערר את עמדתו של המשיב ברובה, תוך ביצוע התאמות שונות.