מיסוי גבוה לדירה עם זכויות בנייה נוספות - סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין

עודכן ב: 22 יונ 2018

מקום בו קיימות זכויות בניה נוספות או קיים צפי לזכויות בניה בדירת מגורים - מעלה את ערכה הכלכלי של הדירה. הביטוי להשפעה הכלכלית של זכויות הבניה הוא בעת מכירת הדירה כך שתמורת הדירה המתקבלת בידי מוכר הדירה גבוהה יותר מתמורת אותה דירה בדיוק ללא קיומן של זכויות בניה בהווה או בעתיד.


ולעניין המיסוי - במקרים רבים הטבות המס (פטור או שיעור מס מופחת) מוענקות ביחס לדירות המגורים. סעיף 49ז לחוק קובע מחד כי יש למסות את מרכיב זכויות הבנייה בשיעור מס גבוה ולהפרידו מהדירה לצורכי המיסוי, ומאידך קובע כי יש להקל עם דירות זולות אליהן צמודות זכויות הבנייה.


ובקיצור - המוכר יהיה זכאי לפטור בשל שווי שוק של הדירה ללא זכויות הבניה הנוספות כאמור אך על זכויות הבנייה ישלם שיעור מס גבוה שינוע בין 25% ל-40%. זה המקום לציין כי המוכר יוכל לנצל גם שיעור מס לינארי מוטב (בין אחוזים בודדים עד לשיעור מס של 25%) ולא רק פטור.

כך, המחוקק לא התכוון למסות זכויות בניה בדירות זולות ולכן העניק הטבה - היה סכום שווי הדירה ללא זכויות הבניה נמוך מ-2,042,500 ש"ח, יהיה המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת, בגובה שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 2,042,500 ש"ח לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;


בהתאם לעמדת רשויות המס (ה"ב 6/98), כאשר זכויות הבניה הבלתי מנוצלות ששיעורן אינו עולה על 10% משטח דירת המגורים הבנויה או על שווי של 100,000 ש"ח, לפי הנמוך מביניהם, לא יחשבו זכויות הבנייה כמשפיעות על תמורת המכירה לפי סעיף 49ז' לחוק. לעמדתנו, יש להתאים את מהותה של הוראת הביצוע להיום כך ששווי של 100,000 ₪ יוצמד למדד ממועד פרסום ההוראה ועד להיום (כ-20 שנים) ולהעלות את היקף זכויות הבנייה בהתאמה.


נמחיש את ההטבה באמצעות דוגמא מעשית:

יוסי מוכר את דירת מגוריו, לה צמודות זכויות בניה נוספות, בתמורה ל- 1,200,000 ₪.

דירת מגורים דומה ללא זכויות בניה נוספות נמכרת בתמורה ל-1,000,000 ₪.

יוסי מבקש פטור על מכירת דירת המגורים בהתאם לתקרת כפל הפטור שניתנת לו מכוח סעיף 49ז לחוק.

לאור החישוב המקל, למרות קיומן של זכויות בניה נוספות הצמודות לדירה בשווי מוערך של 200,000 ₪, יוסי מבקש פטור על בסיס תקרת כפל הפטור בסך של 2,000,000 ש"ח (1,000,000 ש"ח*2) אשר עולה על תמורת הדירה בסך של 1,200,000 ₪.

התוצאה: הטבת המס מכוח סעיף 49ז לחוק מעניקה ליוסי פטור מלא ממס על אף קיומן של זכויות בנייה נוספות.

לסעיף 49ז לחוק בעיות ושיטות שונות נוספות לחישוב ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו.