חזקת התא המשפחתי ומגורים משותפים

חזקת התא המשפחתי חלה לפי חוק מיסוי מקרקעין הן על מוכר זכות במקרקעין (סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין) והן על רוכש זכות במקרקעין (סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין). במהלך השנים ניתנו מספר פס"ד אשר עצבו את ההלכה באשר לאופן בו ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי (הלכת דינה מור, הלכת אן מארי עברי, הלכת פלם) ואף פורסמה על ידי רשות המיסים הוראת ביצוע בעניין זה (ה"ב 5/11).


בשנת 2014 פורסם פסק הדין התקדימי של בית המשפט העליון בעניין שלמי, אשר התווה כללים חדשים באשר לדרך בה ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי. בהתאם להלכת שלמי, ניתן לסתור את החזקה רק בהתקיים שני תנאים מצטברים – האחד, הוכחת קיומו של הסכם ממון בין הצדדים הקובע הפרדה רכושית, והשני - הוכחת הפרדה רכושית בפועל לפי מספר קריטריונים הלקוחים מתוך ה"ב 5/11 ואשר אינם מהווים רשימה סגורה. אחד מהקריטריונים להוכחת הפרדה רכושית בפועל היה בחינת קיומם של מגורים משותפים של בני הזוג בדירה שלגביה מבוקש לסתור את החזקה, באופן שאם מתקיימים מגורים משותפים יש בכך כדי להקשות על סתירת החזקה.


הפסיקה המאוחרת להלכת שלמי התייחסה אף היא לסוגיית המגורים המשותפים (עניין רפפורט ועניין קיויתי). מפסיקה זו עולה העיקרון לפיו מגורים משותפים לא ימנעו בהכרח את סתירת חזקת התא המשפחתי ביחס לדירה שבה התגוררו בני הזוג, וזאת בתנאי שבן הזוג שטוען כי הדירה אינה שייכת לו, יצביע על תשלום תמורה כלשהי בעד המגורים בדירה לבן הזוג הטוען כי הדירה שייכת לו בלבד.


הפסיקה שלאחר הלכת שלמי התייחסה אף לתנאי בדבר קיומו של הסכם ממון והדגישה כי התנאי יתמלא רק ככל שההסכם יאושר על ידי בית המשפט המוסמך. כן הודגשה החשיבות שבעיתוי החתימה על ההסכם, כך שההסכם יממש צורך אמיתי של הצדדים ולא יהווה כלי להתחמקות ממס בלבד.


לאחרונה פורסם פסק דינה של ועדת הערר בעניין בלנק. באותו עניין דובר בבני זוג ידועים בציבור, אשר ניהלו מערכות יחסים קודמות. לבת הזוג אף היו ילדים מנישואים קודמים. בני הזוג ומשפחתם התגוררו בדירה שהיתה רשומה על שם בת הזוג בלבד, ואשר נרכשה על ידה לאחר שהפכו בני הזוג לידועים בציבור. רכישת הדירה מומנה מאמצעיה הפרטיים של בת הזוג ללא סיוע מבן הזוג. לבני הזוג היה הסכם ממון אשר נחתם בשלב מאוחר ביחסיהם כידועים בציבור.


ועדת הערר שמה דגש מיוחד על העובדה שבני הזוג הם ידועים בציבור, על כך שלא מדובר במערכת היחסים הראשונה שלהם ועל כך שיש לבת הזוג ילדים ממערכת יחסים קודמת. נקבע, כי כאשר מדובר במערכת מורכבת, יש להתחשב בהסכם יחסי הממון שנחתם בשלב מאוחר, גם לעניין דיני המס, וכי בנסיבות העניין, עצם החתימה על הסכם הממון בין בני הזוג בשלב מאוחר להיותם ידועים בציבור אינו פוגם בהפרדה הרכושית. הסכם זה משקף את המציאות שקדמה לו, והחתימה עליו לא נעשתה לצורך תכנון מס בלתי לגיטימי.


לעניין הוכחת הפרדה רכושית בפועל נקבע, כי עצם המגורים המשותפים אינו יכול להיות בעל השפעה מכרעת בעניין ההחלטה לגבי ההפרדה הרכושית, שכן ההנחה היא כי כל הידועים בציבור מתגוררים יחדיו, שאם לא כן לא היו נחשבים מלכתחילה כידועים בציבור. בנוסף נקבע, כי העובדה שבת הזוג, אשר מגיעה ממשפחה אמידה יותר ונושאת במרבית התשלומים בגין הדירה בה מתגוררים בני הזוג והוצאות המחיה השוטפות, לא פוגעת במקרה זה בהוכחת ההפרדה הרכושית, וזאת על אף שבן הזוג אינו משלם את תשלומי המשכנתה ומשתתף רק בצורה מזערית בהוצאות השוטפות של הבית.


ועדת הערר נתנה אף משקל לכך שהדירה תישאר בידי בת הזוג למקרה שייפרדו, וזאת על פי הסכם הממון ביניהם.


החידוש הגדול בפסק הדין הוא בכך שבניגוד לפסיקה מפורשת קודמת של ועדות הערר, ניתנה פרשנות מקלה לקריטריון המגורים המשותפים, כך שלמרות אי תשלום תמורה בעד המגורים על ידי בן הזוג הטוען שהדירה אינה שלו, לא יהיה בכך כדי לפגוע בהפרדה הרכושית.


לסיכום, הכללים לסתירת חזקת התא המשפחתי לפי הפסיקה שהתקבלה עד היום הם כדלקמן:

· ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי גם בפעולות שנעשות בתוך תקופת הזוגיות/נישואים.

· נדרשת חתימה על הסכם ממון שאושר על ידי בית משפט.

· עיתוי החתימה על הסכם ממון - רצוי בסמוך לנישואים, אך חתימה בעיתוי מאוחר לא בהכרח תמנע סתירת החזקה, אם הצדדים יוכיחו כי הוא משקף את המצב שקדם לחתימה עליו.

· ככל שמדובר במערכת יחסים מורכבות, הדבר יקבל משנה תוקף בבחינת עיתוי החתימה על הסכם הממון.

· הפרדה רכושית בפועל תיבחן בהתאם לקריטריונים שנקבעו בה"ב 5/11 (מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתה משותף, תשלום דמי שכירות לחשבון נפרד), אך הם אינם מהווים רשימה סגורה.

· מגורים משותפים אינם פוסלים בהכרח את האפשרות לסתור את החזקה בנסיבות מסוימות, גם ללא תשלום תמורה מצד בן הזוג הטוען שהדירה אינה שלו, עבור המגורים בדירה.


[ו"ע (מחוזי ת"א) 18027-10-16 בלנק נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (16.4.18)]


המאמר נכתב ע"י עו"ד מאיה כרמי ממשרד מאיר מזרחי ושות'.

© 2018 by רועי עזרא, עו"ד