📖 הכנסות שכירות של דירות מגורים ימוסו, בהתאם לבחירת הנישום, באחד מ-3 מסלולים כדלקמן: 1. שיעור המס השולי בניכוי הוצאות פחת. 2. שיעור מס של 10% קבוע ללא ניכוי הוצאות ופחת. 3. מסלול הפטור (שכירות עד 5,310 ש"ח לשנת 2018).
📖למרובי דירות בדר"כ המיסוי המשתלם הוא שיעור המס הקבוע של 10% ללא ניכויים, הוצאות פחת או הוצאות אחרות שהוצאו בייצור ההכנסה וללא אפשרות לקיזוז, לזיכוי או לפטור. מסלול זה יישלל מהנישום כאשר ההכנסות מדמי השכירות נבעו מעסק כמשמעותו לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.
🔴לאחרונה, נקבע על ידי בית המשפט העליון כי הכנסות מדמי שכירות בגין השכרתם של למעלה מ-20 נכסי מקרקעין יחוייבו גם ביחס לדירות המגורים בשיעור מס שולי ולא במסלול המס של השכרת דירות מגורים בשיעור של 10%. בית המשפט העליון קבע את האמור כערכאת ערעור על שני ערעורים שאוחדו (לשם ובירן).
📌בשני הערעורים שאוחדו - העובדות שונות אך ההיקפים דומים. בעניין לשם - ההכנסות השנתיות מהכנסות השכירות של כל אחד משני האחים עמדו על 500,000 ש"ח בגין השכרת 27 נכסי מקרקעין מתוכם 14 נכסים הושכרו למגורים בעוד בעניין בירן - ההכנסות השנתיות של מר בירן עמדו על סך של כ-1,000,000 ש"ח בגין השכרת 21-25 דירות מגורים. 📌קיימות אבחנות נוספות העולות מפסק הדין אך ההיבטים הכמותיים של הנכסים המושכרים ודמי השכירות המופקים מההשכרה בלטו בשיקולי בית המשפט להכריע בהשתת מיסוי פירותי על הכנסות מהשכרת דירות המגורים.
🔴רשות המיסים נקטה בעמדה מחמירה לעומת עובדות פסק הדין ופירסמה טיוטת חוזר מס הכנסה לעניין סיווג ההכנסה מהשכרת דירות מגורים לפיה השכרה של עד 5 דירות (כולל) תתאפשר במסלול של 10% מס, הכנסה מהשכרת 6-10 דירות תסווג תוך שקילת המבחנים השונים שנקבעו בחוזר, והכנסה מהשכרת 11 דירות ומעלה תסווג כהכנסה פירותית ולא תתאפשרנה לגבי דירות אלה השכרתן בשיעור המס לפי מסלול ה-10%. ⬅נציין כי הטיוטה עדיין לא גובשה באופן סופי וגם כאשר תגובש ככזו היא תחייב את רשויות המס בלבד.
🔴אבחנה חשובה: בעניין לשם הנכסים כללו בחלוקה שיוויונית כ-14 נכסים לכל אח מתוכם 7 דירות לכל אח. ביהמ"ש קבע כי הנכסים תופעלו באמצעות מנגנון משותף ולכן איחד את מניין הנכסים לשני האחים יחד. בית המשפט לא הכריע במצב בו תפוצל הבעלות אלא קבע כי יש לבחון פיצול הבעלות בשנות המס לגביהן הופרד המנגנון. קביעה דומה לעניין המנגנון המאוחד נקבעה גם בפס"ד יהל (מחוזי). לפיכך, עולה כי כדאי לקיים הפרדת שכירות ובעלות בדירות בידי כל אדם וכך גם לגבי הפרדת מנגנון ההשכרות.
🔷לסיכום, בהשכרת נכסי מקרקעין אשר ביניהם דירות מגורים, יש לבחון את זכאות המשכיר לשיעור המס של ההכנסות מדירות המגורים במסלול של 10% בראי הפסיקה הקיימת ובשקילת עמדת רשויות המס אשר אינה סופית, אינה מחייבת את הנישומים ואינה תואמת את פסק דינו של בית המשפט העליון לעניין כמות הדירות. עוד נציין כי שלילת מסלול ה-10% ע"י פקיד השומה עלולה להזמין גם את מנהל מע"מ לחייב את השכרת הדירות במע"מ.
