זהירות בהוצאת שוברי מס שבח!

*מאמר זה יצא בעקבות פניות רבות של עורכי דין להבהרת הסוגיות*

מאז כניסתה של מערכת המייצגים המקוונת לפעילות ומאז תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין (מסלולים מקוצרים לקבלת אישורי המיסים), עולה הצורך בהסבר מפורט של כללי עשה ואל תעשה במסגרת הוצאת אישורי שוברי מס שבח ומס שבח מקדמה מהמערכת המקוונת. גיבשנו כללים מרכזיים להוצאת שוברי מס שבח ואישורי מיסים - כפי שיובאו להלן:

1. זהירות מהוצאת שובר אחד (!) הוציאו שני שוברים -אחד ע"ח המקדמה והשני ע"ח המס

הסבר: לפי כללי סעיף 15 לחוק, מקדמת מס שבח תעמוד ע"ס של 7.5% / 15% משווי המכירה וזאת לצורך קבלת אישור מס שבח מקדמה. עם הצגת אישור מס שבח מקדמה לקונה, בדר"כ, יכול המוכר לקבל מהקונה את יתרת הכספים השמורים בנאמנות בעבורו (ייתכנו תנאים נוספים בהסכם לשיחרור הכספים).

לפיכך, במקרים בהם שומת מס השבח גבוהה ממקדמת מס השבח, לעיתים ממהר עוה"ד ומוציא שובר לתשלום מס השבח המלא וזאת במקום להוציא שני שוברים נפרדים – שובר אחד לתשלום מקדמת מס השבח ושובר נוסף על חשבון יתרת התשלום (ראו את ההמחשה בדוגמא שבכלל 1 בטבלה המצ"ב).

יודגש, כי לו סכום מס השבח (לדוגמא 1,300,000 ₪) נמוך מסכום מס שבח מקדמה (1,500,000 ₪), יש להוציא שובר מס שבח מקדמה ע"ס של 1,500,000 ₪ וזאת במקום לשלם את סכום מס השבח הרגיל.

2. בקשו הקטנת מס שבח מקדמה במכירת דירות מגורים (!) ואל תנפיקו שובר מס שבח מקדמה לגביו ביקשתם הקטנת המקדמה בטרם הוקטנה המקדמה ע"י המנהל!

הסבר: מיום 1.1.18 תמה הוראת השעה לפיה למנהל החובה עפ"י חוק להקטין את שיעור מס השבח מקדמה לגובה השומה העצמית במכירות של דירות מגורים. על אף סיומה של הוראת השעה, המנהל, במקרים רבים, מאפשר הקטנת מקדמת מס השבח לגובה השומה העצמית במקרים של מכירת דירות מגורים (לא חל על מכירות בפטור ולא חל על מכירת דירה עם זכויות בניה נוספות).

2.1. לפיכך, יש לבקש באמצעות טופס 7155 (במסגרת הדיווח המקוון) הקטנת שובר מס שבח מקדמה מ-1,500,000 ₪ (ראו את הדוגמא בכלל 2 בטבלה המצ"ב) ל-400,000 ₪.

2.2. ככל שהקטנת המקדמה תאושר ע"י המנהל, יש להוציא שובר מס שבח מקדמה בסך כ- 400,000 ₪ בלבד! אם המקדמה לא הוקטנה ולא התקבלה תשובת המנהל, ניתן לפנות בשנית למנהל, באמצעות החלונית מימין לשורת השומה במערכת המקוונת.

2.3. ככל שהוקטנה המקדמה, יש להוציא שובר מס שבח מקדמה ולשלמו (רק 400,000 ₪).

3. הוצאת אישורי מיסים מהירה!

3.1. מסלול חדש לקבלת אישורי מיסים במכירת דירות מגורים פטורות – בהתאם למסלול זה ניתן לקבל אישור מס שבח ואישור מס רכישה תוך עד 14 ימים (לשנת 2020 ואילך עד 10 ימים) ממועד ההצהרה או ממועד המצאת המסמכים הנדרשים להשלמה ע"י המנהל, לפי המאוחר מביניהם. התנאים המצטברים במסלול זה מתייחסים לעמידה בתנאים ע"י הרוכש והמוכר כמקשה אחת כפי המפורט בכלל 3 לטבלה המצ"ב.

3.2. מסלול זה יחול, בין היתר, כאשר המוכר ביקש פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק ע"ג טופס 7000 (לפי סעיפים 49ב(2) ו- 49ב(5).

3.3. מסלול זה אמנם לא כולל בקשה לשימוש בשיעור מס לינארי מוטב (אפילו חלקי לצד בקשה לפטור) ופטורים של תמ"א 38 ופינוי ובינוי אך בהתאם להוראת הביצוע קיימת עדיפות לטיפול מהיר יותר בשומות אלה כך שסביר להניח שלא יהיה צורך להמתין לסיום הטיפול 8 חודשים ממועד הגשת ה

דיווח אלא מספר חודשים קצר יותר.

3.4. בקשה לקבלת אישורי מיסים לפי מסלול זה תוגש על גבי טופס 7161.

לאור כל האמור לעיל, יש לשים לב מה סוג העסקה המתבצעת, מה גובה מס השבח ומה גובה מס שבח מקדמה – ובהתאם לכך לפעול במסגרת מערכת המייצגים אך חשוב לא פחות – להסדיר את הטכניקה (המהותית לקיום ההסכם) במסגרת הסכם המכר. בנוסף, יש לשים לב מהו סוג הפטור המבוקש והאם הוא פטור לצד חיוב מס – כתנאי לכניסה למסלול המקוצר לקבלת אישורי המיסים.