5 שינויים מרעישים במיסוי מקרקעין לשנת 2018 בנושא: התחדשות עירונית ובנייה רוויה

היבטי המיסוי בפרויקטים של התחדשות עירונית ובניה רוויה הם סממן מרכזי בכדאיות הפרויקט ובהוצאתו לפועל. לפיכך, מצאנו לנכון להביא לפניכם חמישה שינויים בולטים בנושא לשנת 2018:


1. סיומה של הוראת השעה לבנייה רוויה בתום שנת 2018 – עם תום שנת המס הנוכחית, תבוא לקיצה הוראת שעה לפיה מוכר (יחיד, חברת משפחתית ושותפות) קרקע המיועדת לבניית לפחות 8 יח"ד למגורים, זכאי להטבת מס שבח משמעותית לפיה שיעור המס עשוי להיות מופחת משיעור מס שבח של כ-40% לשיעור מס של כ-25%, וזאת במידה ויום רכישת הקרקע קדם ל-6.11.2001 ויום המכירה של הקרקע הוא עד ליום 31.12.2018. להוראת השעה מגבלות ותנאים נוספים.


2. תיקון חוק לחברות בית מתחילת שנת 2018 - ביום 1.1.2018 נכנס לתוקף תיקון 245 לפקודת מס הכנסה במסגרתו שונו בין היתר הוראות סעיף 64 לפקודה. התיקון שמר על המנגנון לפיו יש לייחס לבעלי המניות של חברת הבית את הכנסתה החייבת ואת הפסדיה של החברה, וזאת לפי שיעור מניותיהם של בעלי המניות בחברה. בהתאם לכך, שיעור המס שיחול על הכנסה בידי בעל המניות מחברת הבית יהיה כשיעור המס שיחול על בעל המניות.

במסגרת התיקון נקבעו מספר תנאים מצטברים שיש לקיימם על מנת שמעמדה של החברה לצורכי מיסוי יהיה כחברת בית.

על מנת למנוע כפילות מס, נקבע כי רווחים ששולם עליהם מס (לפי מדרגות היחיד) וטרם חולקו מחברת הבית ליחיד ו/או לתאגיד שקוף, לא ישולם עליהם מס בשנית. לצד מנגנון ההגנה למניעת כפילות המס נקבעו כללים למניעת הטבות מס כפולות כדלקמן: (1) חל איסור על קיזוז הפסדים של בעל מניות כנגד הכנסה מחברת בית כאשר מקור ההפסדים הינו בתקופה שהחברה טרם סווגה כחברת בית; (2) מגבלת הקיזוז תחול גם על הפסדים של בעל מניות שנוצרו לו מהתקופה בה טרם היה לבעל מניות בחברת הבית; (3) הפסדים שנוצרו בתקופה שבה החברה לא הייתה חברת בית, לא יותרו בקיזוז כנגד הכנסת בעל המניות החל מתקופה בה הפכה החברה להיות חברת בית.

לסיכום, התיקון שמר על מנגנון המיסוי החד שלבי בידי בעל המניות אך חולל שינויים במסגרתם קבע תנאים מצטברים נוספים על התנאים שהיו קיימים טרם התיקון, קבע תחום זמן (3 חודשים) לחברות שהתאגדו לאחר 1.1.18 במסגרתו אפשר לבקש להיחשב כחברת בית לעומת חוסר הגבלת הזמן טרם התיקון (כל שנה בפני עצמה) וקבע כללים רחבים ביחס למנגנון המיסוי שלא נקבעו בחוק טרם התיקון.


3. אי החלת תקופת צינון של שנתיים בין קרובים בעסקת תמ"א 38/2 (החלטת מיסוי משנת 2018) – סעיף 49לג1(ד) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי לא יחול פטור ממס שבח במכירת דירת ליזם במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 במקרה בו הועברה דירת מגורים ל"קרוב" בפטור ממס. במסגרת החלטת המיסוי, בעלי דירה מכרו אותה ללא תמורה (במתנה) ל"קרוב" תוך שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק (פטור דירה יחידה). השאלה בה החלטת המיסוי מכריעה היא, האם בנסיבות אלה מקבל דירת המתנה זכאי לפטור ממס לפי פרק חמישי 5 לחוק (פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38) במקרה בו הוא מוכר את זכויותיו בדירה ליזם במסגרת עסקת תמ"א 38/2, גם אם טרם חלפו 24 חודשים ממועד עסקת המתנה.

נקבע ע"י רשויות המס כי הוראת סעיף 49לג1(ד) לחוק היא הוראה אנטי תכנונית ולכן, מששולם המס בעסקת המתנה או שנוצל פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק ע"י נותן המתנה, ההוראה התכנונית היא חסרת נפקות.

שתי נקודות להבהרה:

· 24 החודשים ייבדקו ביחס ל-24 החודשים שקדמו ליום חתימה על ההסכם עם היזם ולא ביחס ליום המכירה הנדחה.

· לאחר חתימה על ההסכם עם היזם, אין משמעות למגבלת 24 החודשים מאחר ומי שחתם על ההסכם הוא הדייר המקורי הראשון.


4. המחאה של פרויקטים להתחדשות עירונית בין יזמים [מתוך חוזר החטיבה המקצועית לשנת 2017, פורסם 30/5/2018]

לאחרונה פורסמה עמדת רשויות המס לפיה עסקת המחאה של פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית מהווה "מכירה" על פי חוק מיסוי מקרקעין החייבת במס שבח ובמס רכישה. עמדה זו נקבעה לעניין המחאת פרויקט לגביו נחתם הסכם ע"י חלק מהדיירים או כולם ובטרם הגיע יום המכירה הנדחה. לעמדת הרשות, שווי המכירה ייקבע בהתאם לעיקרון כלל התמורות כך שיש לצרף לתמורה הכספית שמשלם היזם הרוכש ליזם המוכר את כל התמורות שמשלם היזם הרוכש בשם היזם המוכר, לדיירים.


5. הטבות מס לבניינים המיועדים להשכרה למגורים – עדכון הנוהל לשנת 2018

במהלך שנת 2017 פרסמה הרשות להשקעות נוהל חדש הקובע כללים ודרישות בקשר לאישור תכניות במסלול הטבות המס של בניינים להשכרה למגורים בהתאם לחוק עידוד השקעות הון.

הנוהל החדש קבע הגדרות, כללים להגשה וכן את האישורים והדיווחים הנדרשים לשם קבלת הטבות המס. כמו כן, נקבע כי תוגש לרשות ההשקעות תכנית המכילה תיאור מפורט של הפעולה שיש בדעתו לבצע וזאת טרם תחילת הבניה.

במסגרת עדכון לנוהל שבוצע בשנת 2018, שונתה הוראה זו כך שעל מגיש הבקשה להגיש לרשות להשקעות תכנית כאמור טרם "סיום הבניה" וזאת להבדיל מהגשת תכנית טרם תחילת הבניה.

נבהיר, כי העדכון רלוונטי אף לפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (שיפוץ וחיזוק מבנים) ועסקאות קומבינציה מסוג מסוים, שכן הנוהל מאפשר להגיש בקשה כאמור לעיל גם כאשר מדובר בתוכנית להרחבת בניין קיים, אשר לפיה יתווספו לבניין לפחות 6 דירות חדשות למגורים בגודל סביר ועם פרצלציה על פי דין, וזאת מעבר לדירות הקיימות בבניין טרם ההרחבה.



© 2018 by רועי עזרא, עו"ד