4 שינויים מרעישים במיסוי מקרקעין לשנת 2019 בנושא: התחדשות עירונית ובניה רוויה



היבטי המיסוי בפרויקטים של התחדשות עירונית ובניה רוויה הם סממן מרכזי בכדאיות הפרויקט ובהוצאתו לפועל. לפיכך, מצאנו לנכון להביא לפניכם ארבעה שינויים בולטים בנושא לשנת 2019:

1. הארכת תוקפה של הוראת השעה לבנייה רוויה למגורים עד ליום 22.07.2019 – עם תום שנת 2018, צריכה הייתה לבוא אל קיצה הוראת השעה לפיה מוכר (יחיד, חברת משפחתית ושותפות) קרקע המיועדת לבניית לפחות 8 יח"ד למגורים, זכאי להטבת מס שבח משמעותית לפיה שיעור המס עשוי להיות מופחת משיעור מס שבח של כ-40% לשיעור מס של כ-25%, וזאת במידה ויום רכישת הקרקע קדם ל-6.11.2001 ויום המכירה של הקרקע הוא עד ליום 31.12.2018. להוראת השעה מגבלות ותנאים נוספים. לאור הודעה על פיזורה של הכנסת לפני סוף שנת 2018 ומכוח סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, הוראת השעה תוארך עד ליום 22/7/2019.


2. האם עסקת העברת מניות בחברה שהיא חלק משותפות פרויקט תמ"א 38/2 חייבת במס רכישה? – לאחרונה (23.02.2019) ניתן פס"ד (מחוזי) בעניין אייוגה בע"מ בעניין שומת מס רכישה שהוצאה לעוררת, חברת אייוגה בע"מ, ע"י מנהל מיסוי מקרקעין בקשר עם עסקת העברת מניות בחברה שהיא חלק משותפות בפרויקט תמ"א 38/2. העוררת הינה חברה אחת מבעלות המניות (מחזיקה ב-1/3 מהמניות) בחברת לומינה ייזום בע"מ. לומינה (שהחזיקה 49% מהמניות בשותפות), יחד עם שותפות וחברה נוספות, הקימו שותפות מוגבלת ורשומה וזאת לצורך יזום פרויקט תמ"א 38/2. ביום 21.12.2013 התקשרה שותפות הפרויקט בהסכם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) על פיו ההסכם הותנה במספר תנאים מתלים. ביום 31.1.2016 אחת מבעלות המניות האחרות בחברת לומינה העבירה את כל מניותיה (1/3) לעוררת בתמורה לערכן הנקוב ולעמדתה, זאת בהתאם להערכת שווי שנערכה בסמוך שקבעה כי שוויה של חברת לומינה היא "אפס בקירוב". במועד העברת המניות טרם התמלאו כל התנאים המתלים. המחלוקת שהתגלעה בין המנהל לבין העוררת היא בשאלה האם חברת לומינה היא "איגוד מקרקעין" כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין והאם עסקת העברת המניות חייבת במס. חברי ועדת הערר קבעו פה אחד כי מאחר טרם התמלאו התנאים בעסקת התמ"א, לא החזיקה שותפות הפרויקט ב"זכות במקרקעין" ועל כן חברת לומינה שהחזיקה בכ-49% בשותפות, לא החזיקה אף היא ב"זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, בהיעדר התקיימות התנאים חברת לומינה אינה "איגוד מקרקעין" ולא יחול מס רכישה בגין העברת המניות.


3. החלטת מיסוי בדבר תנאי ההחזקה הקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק לאחר עסקת קומבינציה (החלטת מיסוי משנת 2019) – במסגרת ה"ב 5/2013 נקבעה הקלה לפיה ייחשב המוכר של דירת המגורים החדשה שהתקבלה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית כבעל הזכות בדירת המגורים הנמכרת במשך 18 חודשים לפחות וזאת על אף שטרם חלפו 18 חודשים ממועד אחזקתו של המוכר בדירת החדשה שנבנתה. בהתאמה, גם לעניין עסקאות קומבינציה, נקבע בהחלטת המיסוי כי כאשר המוכר מבקש לנצל את הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק לגבי הדירה החדשה תינתן הקלה זו על אף שטרם מלאו 18 חודשים למניין אחזקתו של המוכר בדירה.


4. בסיחור אופציה ייחודית לקבוצת רוכשים לא יחול מס רכישה [פס"ד מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ, סטאר לייט (השרון) – משחקים פיננסיים עתידיים (1996) בע"מ ו-אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ] - לאחרונה התפרסמו שלושה פסקי דין (מתוכם שני עררים מאוחדים) שניתנו, כולם, בידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה. בפס"ד מיראז', העוררת חתמה על הסכמי אופציה ייחודית לפי סעיף 49י' לרכישת מקרקעין אשר אושרו ע"י מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, ולאחר מכן סיחרה העוררת את האופציה שקיבלה לקבוצת רוכשים. אותם רוכשים חתמו על יפויי כוח בלתי חוזרים למשרד עורכי הדין שלהם המאפשרים למשרד עוה"ד לחתום בשם הרוכשים על ההסכמים לסיחור האופציה ולהסכמי המכר של מימוש האופציה. לאחר מכן חתמו בעלי המקרקעין (נותני האופציה) על הסכם למכירת המקרקעין לקבוצת הרוכשים (אליהם סוחרה האופציה). מנהל מיסוי מקרקעין טען כי העוררת היא זו שרכשה את המקרקעין מבעלי הקרקע, ומכרה אותם לקבוצת הרוכשים. ועדת הערר קיבלה את טענות העוררות וקבעה כי טענותיו של המנהל סותרות את המהות הכלכלית של העסקה. ועדת הערר קבעה כי לא קיים שוני עובדתי בין כל שלושת פסקי הדין שניתנו על ידה.




© 2018 by רועי עזרא, עו"ד