שווי נכס המקרקעין - בין היבטי המיסוי והשמאות

שווי נכס המקרקעין (להלן: "שווי המכירה") בעסקת מכר ורכישה מהווה נדבך מרכזי בשומת מס השבח ובשומת מס רכישה.


שווי המכירה והרכישה נקבע ע"י הצדדים לעסקה ולאחר הדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין בגין העסקה, מנהל מיסוי מקרקעין קובע האם לקבל את השווי שהוצהר ע"י הצדדים או לקבוע שווי שונה, בדר"כ גבוה יותר, מזה שנקבע ע"י הצדדים.


יש חשיבות לסוג העסקה שכן בעסקאות קומבינציה, עסקאות בין קרובים ועסקאות שיכולות להיות מושפעות מיחסים מיוחדים, תמורות שאינן במזומן ו/או מאפיינים חריגים, הנטיה של המנהל היא להתערב בשווי העסקה שהוצהר ע"י הצדדים ואילו בעסקאות מסוג של מכר ורכישה של נכס מקרקעין בין צדדים לא קשורים ובתמורה שבכסף בלבד, הנטיה של המנהל היא שלא להתערב בשווי העסקה המוצהר למעט חריגים.


בנוסף, בעסקאות בהן מס השבח ישולם ע"י הרוכש בעסקה, עסקאות אלה קרויות גם עסקאות נטו (וחישוב מס בגילום), שווי המכירה וגם שווי הרכישה יהיה גבוה בכ-60% משווי המכירה באותה עסקה בה הרוכש בעסקה לא ישלם את מס השבח ולדוגמא תוצאת שווי ותוצאת מס שבח ורכישה של עסקה בגילום (תשלום מס השבח ע"ח הקונה):

- צד א' רכש את קרקע בשנת 1.1.1970 בתמורה ל-0 ₪. ביום 11.10.2020 צד א' מכר לצד ב' את הקרקע בתמורה לסך של 1,000,000 ₪ כאשר צד ב' התחייב לשלם את מס השבח שיחול על צד א' בעסקה.

- בעקבות התחייבותו של צד ב' לשלם את מס השבח, שווי המכירה ושווי הרכישה נקבע לסך של 1,607,810 ₪! וכך שיעור מס השבח גדל משיעור של 37.8% לשיעור מס שבח של כ-60%!

- בנוסף, בעקבות התחייבות זו, מס הרכישה גדל מסך של 60,000 ₪ לסך של כ-97,000 ₪ הנגזר משווי של 1,607,810 ₪ והכל לפי שיעור מס רכישה של 6%.


כך, וכפי שהוסבר לעיל, שווי המכירה והרכישה נתון לקביעה ע"י מנהל מיסוי מקרקעין כאשר קביעה זו עלולה להיות שונה מזו שנקבעה ע"י הצדדים לעסקה. קביעה זו ברובה מתבססת על נתונים שמאיים.

מוכר הנכס מעוניין לשלם את מס שבח הנמוך ביותר – זה לא דבר מפתיע, ואפילו מובן לגמרי. אז איך הוא ישלם כמה שפחות מס כזה, וממה כדאי להיזהר?

לפני שנענה על השאלה חשוב להבין כי מנהל מיסוי מקרקעין מבחין בין מרכיב בית המגורים למרכיב הזכויות הנוספות שטרם נוצלו בנכס.


אבחנה של מחיר העסקה תיעשה על בסיס נתונים שמאיים תוך הצגה של חלוקת שני המרכיבים בפני מנהל מיסוי מקרקעין - מרכיב בית המגורים הקיים ומרכיב הזכויות הנוספות אשר מהווים את שווי המכירה הכולל.


אולם, ישנם מספר פרמטרים שמאיים אשר משפיעים על מרכיב שוויו של בית המגורים הקיים.

מרכיב שווי בית המגורים, כתלות במקרה הספציפי, יהיה מושפע ממספר פרמטרים שמאיים שיש לשים אליהם לב וזאת ביחס לעסקאות ההשוואה כפי שיוצג להלן:

1. מיקום הנכס קרי, האם הנכס סמוך לכביש ראשי או שמא הוא נהנה משקט ופרטיות;

2. שנת הבניה של הנכס ביחס לעסקאות ההשוואה;

3. שטח הנכס בנסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין של דירת המגורים אינו תואם את השטח בהיתרי הבניה ולעיתים, מסתבר שהוא בשטח גדול יותר בפועל. נתון זה ישפיע על שווי של מרכיב דירת המגורים.

4. שטח מרפסת, שטח גינה או חניה לעיתים טרם נרשמו במסמכי הבית המשותף אולם גם להם יש לתת ביטוי נאות ומקדם שמאי ראוי על מנת שערכם ייכלל בשווי מרכיב דירת המגורים.

5. מצבו התחזוקתי של הנכס, הינו גורם נוסף שמשפיע על שווי מרכיב דירת המגורים. ככל שהנכס עבר שיפוץ או שדרוג כך שווי הבנוי גבוה יותר ויש לתת לכך ביטוי בחוות דעת השמאית.

6. מאפיינים מיוחדים של הנכס כגון תקרה נמוכה מהתקן המקובל, בניית תקרת אסבסט שיש לפנות ונלוות לכך עלויות פינוי, חריגות בניה שיש לבצע לגביהן התאמות ומאפיינים נוספים ייחודיים, יש בהם להשפיע על שווי מרכיב דירת המגורים.

כפי שניתן להבחין, סוגיית שווי הנכס והיכולת של המוכר והרוכש מצד אחד והכוח של מנהל מיסוי מקרקעין מצד שני להצהיר ולשנות, בהתאמה, את שווי המקרקעין בהתאם למאפיינים השונים הקשורים לנכס, הוא חשוב ויש בו בכדי להשפיע באופן ניכר על תוצאת מס השבח ומס הרכישה ולפיכך, יש לבדוק בעסקה הספציפית את סבירות השווי בנתוני השוק הקיימים.