מלכודת במיסוי דירות מגורים

עודכן ב: 5 מאי 2018

אין פטור במכירת דירת מגורים אשר בשטחה חדרים נוספים שעלולים לשמש כדירות מגורים נוספות.

לאחרונה קיבלתי פניות רבות בנושא ומכאן מאמר תמציתי זה לחידוד הנושא.


(1) תתארו לכם דירת קוטג' פרטית אשר בחניה המקורה שלה נבנתה יחידת דיור לשימושו של הילד.

(2) תתארו לכם יחידת הורים עם מטבחון קטן, חדר רחצה ועם כניסה נפרדת.

(3) תתארו לכם דירת קוטג' פרטית עם חדר חיצוני בן 20 מ"ר המשמש כדירה לשוכר חיצוני.


כל התוספות הללו עלולות לעלות ביוקר למעוניין למכור את דירתו העיקרית בפטור ממס שבח.

על מוכר להיות בעלים של דירת מגורים מזכה אחת בלבד על מנת ליהנות מפטור ממס השבח במכירת דירת המגורים שלו, בנוסף ליתר תנאי הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

הבעיה בתנאי זה עלולה לצוץ כאשר בבעלות המוכר דירת מגורים (בדר"כ על מגרש פרטי, אך לא רק) ובשטחה הכולל של דירת המגורים יש יחידה נפרדת לה את כל המתקנים החיוניים הנדרשים על מנת לשמש כדירת מגורים.

היחידה הנפרדת אף עלולה להיות גם חדר בתוך הבית העיקרי לו כל המתקנים הנדרשים ו/או ששימש בפועל למגורים.

לדעתו של כב' השופט ד.לוין בע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין [16.5.1985] המתקנים הם "מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה". ברם, בפסיקה שהתפתחה מאז פס"ד כורש בשנים האחרונות נקבע כי מבחן הימצאותם של המתקנים הפיזיים בדירה אינו חזות הכל ויש לבדוק האם הנכס "יאה למגורים".

המוכר של דירת המגורים ושל היחידות הנוספות סבור מבחינתו שהפטור בכיסו מכיוון שהוא מוכר את הבית היחידי שלו - אך לא כך הדבר לגבי מניין דירותיו.

לעניין זכאות הפטור ממס שבח, במידה והיחידה הנפרדת משמשת למגורים בפועל או מיועדת למגורים לפי טיבה (מהבחינה האובייקטיבית קרי קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים), אזי היא עלולה לקלקל למוכר את הפטור ממס שבח במכירת הדירה העיקרית ולחייב אותו במס שבח.

לדעתו של השופט לוין בפרשת כורש לעיל "שינוי היעוד על-פי ההגדרה הנדונה יוכל להיעשות רק אם ייעשה שינוי במבנה הדירה, כגון שיהרסו חדרי השירותים או המטבח, כך שלא תהא עוד יאה למגורים". יש לשים לב כי שינוי מבנה הדירה כאמור, אשר ייעשה בסמוך למכירה ולצורך מטרת הפטור בלבד ללא טעם אמיתי אחר, עלול להיות מסווג על ידי רשויות המס כשינוי מלאכותי בו לא יכירו לצורכי המיסוי.

ולסיכום, יש להביא בחשבון במכירת דירת המגורים העיקרית את המס שיחול (ולא פטור) על מכירת הדירה העיקרית והחדרים/היחידות הנפרדות. בנוסף, יש לבחון במכירות מסוג זה גם את המיסוי הגבוה על זכויות בנייה נוספות, במידה וקיימות.