מיסוי קבוצות רכישה

בשנים האחרונות רכישת נכס במסגרת קבוצות רכישה הפך אטרקטיבי בעיקר משיקולי עלות נמוכים יותר לעומת רכישת נכס מקבלן בפרויקט דומה (חיסכון בעלויות מימון, פרסום ושיווק רווח יזמי וכו').

כך יוצא, שמשתתף בקבוצת רכישה רוכש קרקע במשותף עם יתר חברי הקבוצה וכולם מקימים יחד, באמצעות צד שלישי, פרויקט בניה משותף אשר בסופו מתקבלת דירה/נכס אחר בידיו של כל חבר בקבוצה.

עד לשנת 2011, עניין המיסוי לא הוסדר בחקיקה ייחודית וכך, מס הרכישה ששולם בידי משתתף בקבוצה הוא בגין רכישת חלקו בקרקע שהרי לא חל מס רכישה על עלויות הבנייה המשולמות על ידו, זאת לעומת רכישת דירה/נכס מקבלן במסגרתה משולם מס רכישה בגין נכס גמור על כל רכיביו – קרקע, עלויות בנייה, שיווק ופרסום, רווח יזמי, מע"מ וכו'.

בד בבד נזכיר כי מס רכישה על רכישת קרקע/נכס שאינו דירת מגורים הינו בשיעור של 6% ואילו מס רכישה על דירת מגורים עלול להיות נמוך או גבוה יותר (דירת מגורים יחידה בשיעורים נמוכים יותר ודירה נוספת בשיעור של 8% ו-10% בהדרגה).

החל מיום 6/1/2011 "קבוצת רכישה" הוגדרה בחוק, שם נקבע כי בהתקיים 4 תנאים יחול מס גבוה כקבוצת רכישה:

1. קבוצת רוכשים שפועלת במשותף;

2. התארגנות הרוכשים היא גם לשם רכישת המקרקעין וגם לבנייה משותפת;

3. קיימת מסגרת חוזית מחייבת להסדרת ההתארגנות בין הרוכשים בקבוצה;

4. התארגנות הקבוצה נעשית על ידי "גורם מארגן".

*ההתארגנות היא הן לרכישת דירת מגורים והן לרכישת נכס שאינו דירת מגורים.

השלכות המיסוי בקבוצת רכישה הינן כדלקמן:

- רוכש קרקע במסגרת קבוצת רכישה ייחשב כמי שרכש דירת מגורים וישלם מס רכישה כאילו רכש דירת מגורים ששוויה הוא השווי הכולל גם את הקרקע וגם את רכיב שירותי הבניה יחד.

- אותו רוכש שרכש נכס שאינו דירה במסגרת קבוצת הרכישה ייחשב כמי שרכש את הנכס לפי שווי גמור וישלם על שווי זה מס רכישה לפי מדרגות מס רכישה של 6%.

- על בעל הקרקע שמכר לחברי הקבוצה את הקרקע יושת מע"מ בגין מכירת הקרקע גם אם העסקה נקשרת בין אדם פרטי ליחידי הקבוצה.

נציין כי לרישום העסקה בטאבו נדרש גם אישורו של מנהל מיסוי מקרקעין וכן אישור מנהל מע"מ.

ולסיכום, השלכות המס בקבוצת רכישה עלולות להוות נדבך משמעותי בעסקה. התנאים לעיל לסיווג עסקה כקבוצת רכישה פורשו לא אחת בפסקי דין של בתי המשפט ובעמדת רשויות המס ולכן מוצע להיוועץ כבר בשלב תכנון העסקה ובהמשך גם בשלבי ליווי העסקה על מנת לצמצם את הסיכון לסיווג כ"קבוצת רכישה".