מיסוי אופציה של זכות במקרקעין

עודכן ב: 5 מאי 2018

אופציה במקרקעין היא זכות לרכישה של זכות במקרקעין.

האופציה נמכרת למקבל האופציה בתמורה לכך שהצדדים יממשו אותה תוך התקופה שקבעו ביניהם מראש מקבל האופציה ומעניק האופציה ובתמורה שקבעו לאופציה מראש (להלן: "עסקת אופציה").

כאשר הצדדים יממשו את מכירת ורכישת הזכות זו תהיה עסקת מכר ורכישה של זכות במקרקעין לכל דבר ועניין (להלן: "עסקת מימוש האופציה").

עסקת האופציה הינה עסקה בפני עצמה, כך שהרוכש חייב במס רכישה והמוכר חייב במס שבח, בין אם עסקת מימוש האופציה מומשה או לא.

מסחר באופציות מסוג זה מעודד את השוק הנדלני ואת עשיית העסקאות בו.

מתוך מטרה זו ובכדי לעודד שוק משני של מסחר באופציות, בשנת 2002 קבע המחוקק כי אופציה אשר תענה על התנאים הקבועים בחוק, תהנה מפטור ממס שבח ומפטור ממס רכישה אך תחוייב במס רווחי הון או במס הכנסה בידי מעניק האופציה - זוהי האופציה הייחודית.

תנאי האופציה הייחודית הקבועים בחוק הינם כדלקמן:

- האופציה ניתנה בכתב.

- האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה.

- המוכר לא יוכל לחזור בו מהתחייבותו בהסכם האופציה למכור את הזכות בתהאין הקבועים בהסכם.

- האופציה ניתנה למימוש תוך עד 24 חודשים ממועד כריתת הסכם האופציה (כולל הארכות למיניהן).

- התמורה ששולמה בעבור האופציה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם.

- למקבל האופציה לא ניתנה חזקה במקרקעין.

- הודעה על עסקת האופציה ניתנה תוך 30 ימים ממועד כריתתה.

התנאים לעיל אינם ממצים את הדיון והתנאים בנושא ויש לבחון כל מקרה לגופו.