הניכויים בשומת מס השבח

הפחתת מס השבח יכול שתיעשה במסגרת חישוב השבח ובמסגרת קביעת שיעור מס השבח.

לצורך חישוב השבח בעסקת מקרקעין יש להביא גם הוצאות שהוצאו לרכישה, למכירה ו/או השבחה (הונית) של המקרקעין. סעיף 39 לחוק קובע את מרבית המסגרת לפיה ייחשבו ההוצאות, כאמור, בניכוי. רשימת ההוצאות בסעיף 39 לחוק אינה רשימה סגורה הן לפי לשון החוק שקובעת "לרבות כל אחד מאלה" והן לפי הפסיקה בנושא.

ההוצאות הידועות אשר מותרות בניכוי הן לדוגמא: שכר טרחת עו"ד ברכישה ובמכירה, דמי תיווך ברכישה ובמכירה, שכ"ט שמאי, מס רכישה, מס רכוש, היטלי פיתוח, היטל השבחה, ריבית ריאלית והוצאות קשורות נוספות.

נביא במאמרינו זה מספר סוגיות מעניינות אשר עולות בהקשר של סוגיית הניכויים:

1. הוכחת הוצאות – הדרך הנכונה להוכחת הוצאה היא באמצעות קבלות וחשבוניות. יחד עם זאת, לא תמיד הדבר אפשרי ואז ניתן להוכיחה באמצעי עזר שיניח את דעתו של המנהל. על הנישום להביא את "הראיה הטובה ביותר". אמצעי עזר אפשריים: חוות דעת שמאי, חשבון עסקה, "פתק" מבעל המקצוע שביצע שיפוץ. לעניין הוכחת עלויות השיפוץ ממועד כניסתו לתוקף של חוק הגבלת השימוש במזומן, יש לבחון האם אמצעי העזר שבידי הנישום אינו מהווה עבירה לכאורה עפ"י חוק זה לצד התרת ההוצאה בניכוי.

2. שכ"ט עו"ד/דמי תיווך שעולים על 2% מהתמורה –

2.1. בהתאם לפס"ד גבריאלי (ביהמ"ש העליון), שכ"ט עו"ד העולה על שיעור של 2% בלבד מהתמורה יוכר ובלבד שהנישום הרים את נטל ההוכחה ברמה הנדרשת כי הוציא בפועל את ההוצאות למטרות הרלוונטיות.

2.2. דמי תיווך העולים על 2% מהתמורה יוכרו ובלבד ששוכנע המנהל ששולמו בקשר עם נסיבות העסקה המיוחדות שהוסברו לו שולמו דמי תיווך גבוהים יותר;

3. עיתוי תשלום ההוצאות – גם הוצאות שהוצאו לאחר יום המכירה ועומדות בתנאים לעיל ינוכו במסגרת שומת מס השבח (אם לאחר שהוצאה השומה ינוכו בדרך של תיקון השומה לפי סעיף 85 לחוק).

4. עיתוי דרישת ההוצאות – הוצאות שיידרשו גם בשלב ההשגה יותרו בניכוי והוצאות שיידרשו לאחר שלב ההשגה והמוכר ידע עליהן מלכתחילה, לא יותרו בניכוי אלא אם המנהל שוכנע כי המוכר לא יכול היה לכלול אותן מסיבות מיוחדות.

5. מתי הוצאה תוכר בשומת מס השבח ומתי בשומת מס הכנסה – יש לאבחן בין הוצאה לצורך שמירה על הקיים (ארנונה, חשמל, ועד בית וכו'), אז, ההוצאה מותרת כהוצאה לפי פקודת מס הכנסה לבין הוצאה לצורך השבחת הנכס, אז ההוצאה היא הוצאה הונית ומותרת בניכוי במסגרת חישוב השבח.

6. הוצאות נוספות: בעסקאות רבות קיימות הוצאות משמעותיות שיש לדרוש אותן בניכוי:

6.1. מס רכוש ששולם – ברכיב זה יוכרו קרן, ריבית והצמדה ואילו קנס בגין אי תשלום המס לא יותר כניכוי.

6.2. הוצאות ריבית ריאליות – ניתן לנכות הוצאות ריבית ריאליות (כל סכום המתווסף לקרן למעט הצמדה למדד המחירים לצרכן) בגין הלוואה שהתקבלה לרכישת ולהשבחת הזכות, ההלוואה אינה ניטלה מ"קרוב" וההוצאה אינה מותרת בניכוי לפי הפקודה. הוצאה זו תוכר בהמצאת אישורים שנתיים מהבנק על מרכיבי ההלוואה. הוצאה זו תותר בניכוי גם במקרה בו ההוצאה הוצאה ע"י מעביר הזכות (הגרוש/ה ו/או ההורה) שנמכרת והזכות התקבלה בעבר אגב גירושין.

6.3. ניכויים שהוצאו בידי מוריש – במכירת זכות שהתקבלה בירושה מיום 1.4.1981 ואילך, יותרו בניכוי גם סכומים שהוצאו ע"י המוריש.

6.4. ניכויים שהוצאו בידי נותן המתנה – במכירת זכויות במקרקעין שניתנו בפטור ממס שבח ללא תמורה ייהנה מקבל המתנה שמוכר את זכויות המקרקעין מניכוי ההוצאות שהוציא מעניק המתנה.

לסיכום, הניכויים בחישוב מס השבח מגוונים. לגבי מרכיבים רבים קיימות פרשנויות - הן לגבי זהות הניכוי והן לגבי היקף הניכוי. בנוסף למרכיבים שפורטו לעיל קיימים ניכויים נוספים וחידודים נוספים ועל מנת להיערך באופן מיטבי לשומת מס שבח לקראת מכירה, יש לבחון את מרכיבי הניכוי הרלוונטיים לאותה העסקה.