החלפת 2 דירות בדירה אחת – בפטור ממס

עודכן ב: 21 מאי 2018

לטבלת כללי יישום הפטור המיוחד לחץ כאן.


זוגות צעירים אשר מבקשים למכור לאחר נישואיהם שתי דירות מגורים, שכל אחד מהם הביא עימו לתא המשפחתי מלפני הנישואין, יוכלו לעשות כן בפטור ממס שבח פעם אחת בלבד בחייהם וזאת בתנאי שבתמורה לדירות הנמכרות ירכשו דירת מגורים אחת.

מטרתו של סעיף הפטור הייתה לסייע לזוגות צעירים אך בפועל, נוצרה אפשרות לתכנון מס בידי כל מי שבידיו 2 דירות מגורים ומעוניין לרכוש במקומן דירה חלופית, אף אם אינו זוג ואינו צעיר.


⭕האפשרות לקבל פטור על 2 הדירות מורכבת מניצול שני פטורים שונים: ✅פטור לפי סעיף 49ה לחוק – ניצולו במכירת "הדירה הראשונה"; ✅פטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק – ניצולו במכירת "הדירה הנוספת".


⭕על מנת ליישם את הפטור במכירת "הדירה הראשונה" יש לעמוד בתנאים קפדניים, נביא מקצתם בקצרה: 🔛תנאי הסף🔛 המצטברים לתחולת הפטור: ✔המוכר הינו תושב ישראל; ✔בבעלות המוכר 2 דירות מגורים; ✔המוכר לא השתמש מעולם בפטור לפי סעיף 49ה; ✔סכומן המצרפי של הדירות לא עולה על סך של 3,332,000 ₪; ✔הדירה החדשה שהמוכר ירכוש תהיה בשיעור של 75% משווי שתי הדירות הנמכרות יחד.


⭕הכללים לצורך עמידה בסד הזמנים⭕: ✅מכירת הדירה "הנוספת" תיעשה בתוך שנה ממועד מכירת הדירה "הראשונה"; ✅רכישת הדירה החלופית תיעשה עד שנה לפני או שנה אחרי ממועד מכירת הדירה "הנוספת".


⭕הכללים לצורך חישוב היקף הפטור⭕: 1. ✅כאשר השווי המצרפי של הדירות ("הראשונה" ו"הנוספת") יעמוד על עד כ-2,000,000 ₪, יינתן פטור מלא במכירת הדירות. 2. ✅❌כאשר השווי המצרפי של הדירות יעמוד על בין 2,000,000 ₪ ל-3,332,000 ₪, יינתן פטור יחסי במכירת הדירה "הראשונה". 3. ❌כאשר השווי המצרפי של הדירות יעמוד מעל 3,332,000 ₪, לא יינתן פטור כלל לפי סעיף זה.


🔴לסיכום, החל מה-1.1.18 התנאים לשימוש בסעיף הפטור הוקלו וניתן לנצלו באופן רחב יותר. ברם, ניצולו דורש עמידה בתנאים קפדניים מאוד, ויישומו באופן שגוי עלול להביא עימו תאונת מס. בנוסף, במקביל לבחינת יישום הפטור יש לבחון את חישוב המס בשיעור המס הלינארי המוטב כחלופה לחישוב המס כאשר שווי הדירות הוא בין 2,004,000 ש"ח לבין 3,332,000 ש"ח.


האמור לעיל אינו ממצה את הדיון בנושא.